La loi 16 apporte des précisions importantes sur le traitement des parties communes à usage restreint, notamment en ce qui concerne le fonds de prévoyance et le rôle du syndicat.
En effet, l'article 1064 du Code civil du Québec stipule désormais :
"Chaque copropriétaire contribue aux dépenses communes proportionnellement à la valeur relative de sa fraction. Cependant, seuls les copropriétaires qui ont l'usage de parties communes à usage restreint contribuent aux dépenses liées à l'entretien et aux réparations courantes de ces parties.
La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures des parties communes à usage restreint et à la remise à neuf de ces parties."
L'article modifié distingue entre l'entretien et les réparations courantes de ces parties, puis les réparations majeures et les remplacements. Cette distinction a été source de nombreux litiges devant les tribunaux.
Premièrement, il est désormais clair que c'est aux copropriétaires qui ont l'usage de parties communes à usage restreint de s'occuper de l'entretien et des réparations courantes. Cela dit, rien n'empêcherait le syndicat de prendre en charge de telles interventions dans l'intérêt commun (par exemple, le nettoyage des fenêtres).
Deuxièmement, il est maintenant clair que les remplacements et réparations majeures des parties communes à usage restreint sont de la responsabilité du syndicat et que, par conséquent, ces travaux doivent être financés par le fonds de prévoyance. Cependant, les contributions à ce fonds pourraient être modulées par des clauses spécifiques de répartition. En l'absence de telles clauses, les contributions sont faites en fonction de la valeur relative des fractions.
La situation la plus courante que cette nouveauté de la loi 16 clarifie est sans doute celle des portes et fenêtres : de nombreux copropriétaires, notamment dans les petits immeubles, ont pris l'habitude de confier leur remplacement aux copropriétaires de chaque unité. Cette pratique ne serait désormais plus compatible.