Publication du règlement relatif à la copropriété divise - LOI 16

NOUVEAU RÈGLEMENT SUR LA COPROPRIÉTÉ AU QUÉBEC

Tout ce qu'il faut savoir sur le nouveau règlement régissant le carnet d'entretien et le fonds de prévoyance

Le gouvernement du Québec vient de dévoiler le 11 septembre 2024 un nouveau règlement très attendu concernant le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et l’attestation sur l’état de la copropriété. Ce règlement impose de nouvelles obligations légales aux syndicats de copropriétaires, notamment en matière de transparence, de gestion financière et d’entretien des immeubles.

Voici un résumé des principales nouvelles obligations.

Étude du fonds de prévoyance

L’une des nouveautés majeures de ce règlement est l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de réaliser une étude du fonds de prévoyance. Le règlement fixe des normes précises pour mener cette étude, dont l’objectif est de déterminer les sommes nécessaires pour que le fonds puisse couvrir les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Les professionnels habilités à réaliser ces études sont également désignés, garantissant ainsi une mise en œuvre uniforme et rigoureuse dans toutes les copropriétés.

Carnet d’entretien

Le règlement introduit aussi l’obligation de tenir un carnet d’entretien. Celui-ci devra répertorier les travaux effectués sur l’immeuble ainsi que ceux à venir. Le règlement précise les normes à suivre pour la création, la mise à jour et la révision de ce carnet. Tout comme pour l’étude du fonds de prévoyance, les professionnels habilités à établir et à réviser le carnet sont définis.

Attestation sur l’état de la copropriété

Enfin, le règlement impose au vendeur d’une unité en copropriété de remettre au futur acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. La forme et le contenu de cette attestation sont fixés par le règlement, et le syndicat est tenu de la fournir dans un délai de 15 jours à la demande. Cette attestation contient des informations cruciales sur la situation financière de la copropriété et les travaux en cours, permettant aux acheteurs d’avoir une vision claire avant l’achat et de garantir une gestion financière stable.

Pour en savoir plus sur cette réforme des droits et obligations en copropriété, consultez le dossier complet de notre partenaire RGCQ. 

Renforcement des inspections de constructions neuves

Programme d'inspection 2025-2029 : Les habitations neuves seront inspectées au moins 3 fois par GCR!

Le Programme d'inspection 2025-2029 de GCR prévoit une hausse significative du nombre d'inspections réalisées, adoptant une approche « étape par étape » entre 2025 et 2029. L’objectif est d’assurer une meilleure qualité de construction et de minimiser les risques pour les consommateurs. Voici les faits saillants du programme :

Focus sur les entrepreneurs à risque :

GCR cible d’abord les constructions réalisées par des entrepreneurs ayant une cote qualité moins favorable. Ces inspections renforcées permettront de mieux encadrer les promoteurs susceptibles de poser des risques accrus.

Déploiement graduel des inspections :

• Dès 2025 : Deux inspections sur les habitations à risque, dont une avant la fermeture des murs.

• Dès 2026 : Trois inspections pour ces mêmes habitations.

• Dès 2027 : Toutes les habitations neuves assujetties recevront au moins deux inspections.

• Dès 2028 : 100 % des habitations neuves inspectées avant la fermeture des murs.

• Dès 2029 : Chaque habitation neuve assujettie sera inspectée au moins trois fois, dont une inspection obligatoire avant la fermeture des murs.

Plan spécifique pour les bâtiments en copropriété et maisons usinées :

Les habitations en copropriété et les maisons préfabriquées auront des plans de déploiement adaptés pour prendre en compte leurs particularités techniques et réglementaires.

Liens avec les réformes et exigences gouvernementales

Le renforcement des inspections par GCR s’inscrit dans une dynamique plus large de protection des consommateurs et de transparence dans le secteur immobilier au Québec. Cette initiative est cohérente avec les réformes du Code civil du Québec visant à :

Améliorer l’encadrement des inspections en bâtiment : Obliger des inspections rigoureuses à plusieurs étapes critiques, en ligne avec les modifications introduites dans les lois récentes.

Protéger les acheteurs d’habitations neuves : Limiter les risques de malfaçons ou de défauts graves avant la fin des travaux.

Encourager la responsabilisation des entrepreneurs : Le système de Cote Qualité de GCR agit comme un outil de dissuasion, incitant les constructeurs à améliorer la qualité de leurs projets.

En conclusion, le Programme d’inspection 2025-2029 est une mesure clé qui répond aux besoins du marché tout en se conformant aux exigences légales et aux réformes récentes sur l'assurance et la construction.

Pour plus de détails, consultez le communiqué de GCR

L'Attestation du Syndicat sur l'État de la Propriété

L'attestation du syndicat sur l'état de la propriété est un document essentiel dans le cadre de la vente d'une copropriété au Québec.

Ce document, exigé par la Loi sur la copropriété divise, fournit des informations cruciales sur l'état de l'immeuble, la situation financière du syndicat des copropriétaires, ainsi que sur les règlements et décisions ayant une incidence sur les copropriétaires.

Contenu de l'Attestation
L'attestation doit inclure plusieurs informations clés, telles que :

1. Informations financières :

• Le montant des charges de copropriété et leur répartition.

• L'état des fonds de prévoyance.

• Les dettes du syndicat et les sommes dues par les copropriétaires.

• Les montants des travaux prévus ou en cours, ainsi que les modalités de leur financement.

1. État de l'immeuble :

• Les réparations majeures effectuées ou prévues.

• Les problèmes structurels ou d’entretien constatés.

• Les sinistres récents et les réparations associées.

1. Informations juridiques et administratives :

• Les règlements de copropriété en vigueur.

• Les procès-verbaux des dernières assemblées des copropriétaires.

• Les litiges en cours impliquant le syndicat ou les copropriétaires.

Importance pour les Acheteurs
Pour les acheteurs potentiels, l'attestation du syndicat est un outil de transparence qui permet de prendre une décision éclairée avant d'acquérir une copropriété. Elle donne une vue d'ensemble de l'état financier et matériel de l'immeuble, ainsi que des éventuelles charges financières à venir.

Procédure de Demande 
La demande d'attestation doit être adressée au syndicat des copropriétaires, généralement par le notaire impliqué dans la transaction immobilière. Le syndicat a l’obligation de fournir l'attestation dans un délai raisonnable, souvent fixé par les règlements de copropriété ou par la législation en vigueur.

Récapitulatif : Points clés à inclure dans l’attestation selon la législation

1. Informations financières obligatoires

   • Charges de copropriété : Le montant, la fréquence et la répartition des charges entre copropriétaires.

   • Fonds de prévoyance : Niveau de capitalisation actuel et si le fonds respecte le seuil exigé par la loi.

   • Dette et créances : Détail des dettes du syndicat et des cotisations en souffrance.

   • Travaux planifiés et en cours : Budget prévu, échéancier et méthode de financement (fonds ou cotisations spéciales).

2. État matériel de l’immeuble

   • Réparations effectuées : Liste des interventions récentes et leur impact financier.

   • Problèmes structurels connus : Rapports sur les dommages, infiltration d’eau ou défauts de construction.

   • Sinistres récents : Historique des sinistres (comme un dégât d’eau) et état des réparations terminées ou à prévoir.

3. Informations juridiques et administratives

   • Règlements en vigueur : Documents à jour, incluant les restrictions ou obligations particulières pour les copropriétaires.

   • Procès-verbaux récents : Décisions majeures ayant une incidence sur les charges ou la gestion de la copropriété.

   • Litiges en cours : Recours en justice impliquant le syndicat ou un copropriétaire et leur possible impact financier.

Importance et transparence de l’attestation pour les acheteurs

Les acheteurs doivent utiliser ce document pour :

• Prévoir les dépenses futures : Éviter les surprises financières liées aux travaux majeurs ou aux cotisations spéciales.

• Évaluer l’état de santé financière du syndicat : Vérifier si le fonds de prévoyance est suffisant pour faire face aux imprévus.

• Anticiper les responsabilités légales : Identifier d’éventuels litiges en cours qui pourraient affecter la copropriété.

Procédure de demande et délais légaux

• Notaire mandaté : La demande d’attestation est généralement effectuée par le notaire en charge de la transaction.

• Délais de remise : Bien que non toujours standardisé, un délai raisonnable est imposé. En cas de non-respect, cela peut engager la responsabilité du syndicat selon le Code civil du Québec.

Ces ajouts assurent une meilleure conformité et transparence dans les transactions immobilières, aidant les acheteurs à prendre des décisions éclairées.

En quoi consiste la conservation et l’entretien du bâtiment?

L’une des missions du syndicat est de voir à la conservation de l’ensemble de l’immeuble et à l’entretien des parties communes

Ainsi, les actions du syndicat ne sont pas limitées aux parties communes. Par exemple, si des travaux sont nécessaires dans une partie privative et que le copropriétaire est en défaut de les effectuer, le syndicat a l’intérêt requis pour agir. La déclaration de copropriété contient habituellement des dispositions à cet effet. Par exemple, si un copropriétaire néglige de changer un réservoir à eau chaude qui a dépassé sa durée de vie normale, le syndicat pourrait voir à ce que les travaux soient faits, puisqu’il s’agit d’assurer la conservation de l’immeuble.

Le syndicat ne voit toutefois qu’à l’entretien des parties communes, donc à l'exclusion des parties privatives. Il doit toutefois veiller à ce que les travaux d'entretien nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, soit dans les parties communes et les parties privatives soient effectuées. De plus, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. Pour ces parties communes à usage restreint, le syndicat est responsable des charges afférentes aux réparations majeures et au remplacement de ces parties, à moins que la déclaration de copropriété ne prévoie une répartition différente, par exemple que les copropriétaires qui bénéficient de ces parties contribuent seuls à leurs frais de réparations majeures et de remplacement. De plus, la déclaration de copropriété peut prévoir d'autres exceptions. Par exemple, pour les copropriétés horizontales où les espaces verts sont des parties privatives, on peut prévoir que le syndicat sera chargé de l’entretien de la pelouse. Cela est possible parce que le syndicat peut voir à des opérations d’intérêt commun.
Référence: La Copropriété.info

Récapitulatif : Rôles et responsabilités du syndicat et des copropriétaires

Responsabilité générale du syndicat

• Conservation du bâtiment : Préserver l’intégrité de l’immeuble à travers des réparations et rénovations appropriées.

• Entretien des parties communes : Gestion courante des espaces accessibles à tous (hall d’entrée, escaliers, toits, etc.).

• Actions dans les parties privatives en cas de défaut du copropriétaire :

  • Le syndicat peut intervenir si un copropriétaire néglige d’entretenir une partie privative qui compromet l’ensemble de l’immeuble (par exemple, un réservoir d’eau chaude dépassant sa durée de vie).

  • Ces interventions sont souvent encadrées par les dispositions de la déclaration de copropriété.

Parties communes à usage restreint

• Les copropriétaires qui bénéficient de ces espaces sont seuls responsables des frais d’entretien courant (par exemple, un balcon privatif).

• Réparations majeures et remplacement :

  • Le syndicat prend généralement en charge les frais majeurs, sauf si la déclaration de copropriété stipule que les bénéficiaires doivent assumer ces coûts.

  • Les exceptions sont fréquentes : certaines déclarations peuvent prévoir que toutes les réparations sont à la charge du copropriétaire utilisateur.

Exceptions prévues par la déclaration de copropriété

• Entretien par le syndicat de certaines parties privatives :

  • Par exemple, dans des copropriétés horizontales, le syndicat peut être responsable de l’entretien de la pelouse même si les espaces verts sont des parties privatives.

• Ces exceptions sont justifiées par l’intérêt commun et prévues dans la déclaration de copropriété.

Lien avec les obligations légales au Québec

• Le Code civil du Québec et la Loi sur la copropriété divise définissent les obligations du syndicat, en s’assurant que toutes les parties de l’immeuble soient bien entretenues.

• Le non-respect de ces obligations par un copropriétaire ou le syndicat peut engendrer des litiges ou mener à une intervention forcée du syndicat pour préserver la valeur collective de l’immeuble.
  

MAIS QU’EST CE QUE L’INVENTAIRE DES COMPOSANTES DES PARTIES COMMUNES (LOI 16)

Mise en contexte

Au Québec, depuis le 10 janvier 2020, l’article 39 du projet de loi no 16 (2019, chapitre 28) stipule que :

Tous les cinq ans, le syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.
Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance. »

Pour déterminer les composants de l’immeuble visés par l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, il s’avère indispensable de procéder à un inventaire des composants des parties communes. Ce recensement peut être réalisé à partir des plans, devis et autres documents de copropriétés disponibles. Afin de compléter cet inventaire et valider la précision des informations, une inspection visuelle des parties communes par un expert devient alors nécessaire.

Lors de cette visite, l’expert réalisera une inspection visuelle des parties communes afin d’établir, en plus de l’inventaire des composants de l’immeuble1, leurs états, leurs durées de vie théorique et restante et leurs besoins d’entretien. Le résultat de cette inspection sera compilé dans le rapport d’état d’immeuble, pour une propriété existante, ou dans le rapport de réception des parties communes, pour un immeuble nouvellement construit. De l’ensemble de ces informations découleront l’étude de fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et le rapport d’état d’immeuble (ou rapport de réception), tous regroupés sous l’appellation de « plan de gestion de l’actif ».

CONCLUSION

Pour plus d'informations sur l’étude de fonds de prévoyance ou en général sur la loi 16, nous vous invitons à consulter les documents suivants :

Le projet de loi 16 adopté par l'Assemblée nationale ; http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2019C28F.PDF

Le guide du RGCQ sur la loi 16; 

https://fr.rgcq.org/images/visus%20articles/Guides/bilingue/loi16-bilingue.pdf

La page d'information du ministère des Affaires municipales et du Logement; https://www.mamh.gouv.qc.ca/habitation/copropriete-divise/

Si vous avez des questions concernant l'étude de fonds de prévoyance ou désirez obtenir une soumission de la part de notre équipe d’expert en la matière, nous vous invitons à contacter notre responsable du service client M. Simon Primeau au 438 333 8668 ou sur notre site internet : https://www.moninspectionimmobiliere.com/

MAIS QU’EST CE QUE LE CARNET D’ENTRETIEN (LOI 16)

Mise en contexte

Au Québec, depuis le 10 janvier 2020, l’article 39 du projet de loi no 16 (2019, chapitre 28) stipule que :

« Tous les cinq ans, le syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.
Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance. »

Le carnet d’entretien est un registre retraçant l’historique de l’immeuble ainsi que l’ensemble des opérations faites ou à venir sur l’immeuble. Ce registre contient les principales caractéristiques physiques et techniques de l’immeuble. Il répertorie les différents contrats d’entretien, de maintenance et de réparation ainsi que les garanties qui les accompagnent. Il incombe au syndicat de maintenir à jour ce registre et d’assurer le bon classement des documents. Cependant, le carnet d’entretien doit contenir également la planification des travaux et de l’entretien de chaque composant du bâtiment afin d’augmenter leur efficacité et d’assurer leur durée de vie prévisible. Cette planification d’entretien se fait à l’aide du calendrier d’entretien qui lui, doit idéalement être conçu et livré par un professionnel du bâtiment.

CONCLUSION

Pour plus d'informations sur l’étude de fonds de prévoyance ou en général sur la loi 16, nous vous invitons à consulter les documents suivants :

Le projet de loi 16 adopté par l'Assemblée nationale ; http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2019C28F.PDF

Le guide du RGCQ sur la loi 16; 

https://fr.rgcq.org/images/visus%20articles/Guides/bilingue/loi16-bilingue.pdf

La page d'information du ministère des Affaires municipales et du Logement; https://www.mamh.gouv.qc.ca/habitation/copropriete-divise/

Si vous avez des questions concernant l'étude de fonds de prévoyance ou désirez obtenir une soumission de la part de notre équipe d’expert en la matière, nous vous invitons à contacter notre responsable du service client M. Simon Primeau au 438 333 8668 ou sur notre site internet : https://www.moninspectionimmobiliere.com/

MAIS QU’EST CE QUE l’ÉTUDE DU FOND DE PRÉVOYANCE (LOI 16)

Mise en contexte

Au Québec, depuis le 10 janvier 2020, l’article 39 du projet de loi no 16 (2019, chapitre 28) stipule que :

« Tous les cinq ans, le syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.
Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance. »

L’étude du fonds de prévoyance, réalisée par un membre d’un ordre professionnel, doit donc permettre la création d’un plan de financement à court, à moyen et à long terme, pour que les réparations ou le remplacement des éléments de construction des parties communes puissent être réalisés. Cette étude vise à préciser les sommes que le syndicat devra engranger, annuellement, afin que le fonds de prévoyance soit toujours suffisant et ainsi éviter d’éventuelles cotisations spéciales.

Un autre article de la loi 16 doit être pris en considération dans le processus de prévision des fonds et de l’entretien de l’immeuble. Il s’agit de l’article 38 qui est libellé comme suit :

« Le syndicat fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. […]»

CONCLUSION

Pour plus d'informations sur l’étude de fonds de prévoyance ou en général sur la loi 16, nous vous invitons à consulter les documents suivants :

Le projet de loi 16 adopté par l'Assemblée nationale ; http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2019C28F.PDF

Le guide du RGCQ sur la loi 16; 

https://fr.rgcq.org/images/visus%20articles/Guides/bilingue/loi16-bilingue.pdf

La page d'information du ministère des Affaires municipales et du Logement; https://www.mamh.gouv.qc.ca/habitation/copropriete-divise/

Si vous avez des questions concernant l'étude de fonds de prévoyance ou désirez obtenir une soumission de la part de notre équipe d’expert en la matière, nous vous invitons à contacter notre responsable du service client M. Simon Primeau au 438 333 8668 ou sur notre site internet : https://www.moninspectionimmobiliere.com/

MAIS QU’EST CE QUE LE PLAN DE GESTION DE L’ACTIF (LOI 16)

Mise en contexte

Au Québec, depuis le 10 janvier 2020, l’article 39 du projet de loi no 16 (2019, chapitre 28) stipule que :

« Tous les cinq ans, le syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.
Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance. »

Le plan de gestion de l’actif est un outil permettant aux administrateurs de la copropriété de planifier les activités et budgets d’entretien ainsi que de déterminer les cotisations judicieuses au fonds de prévoyance dans le but d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble ainsi que sa pérennité et, par le fait même, de rencontrer les obligations du syndicat prescrites par la loi.

De l’ensemble de ces informations recueillit lors de l’inventaire des composants, découleront l’étude de fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et le rapport d’état d’immeuble (ou rapport de réception), tous regroupés sous l’appellation de « plan de gestion de l’actif ».

CONCLUSION

Pour plus d'informations sur l’étude de fonds de prévoyance ou en général sur la loi 16, nous vous invitons à consulter les documents suivants :

Le projet de loi 16 adopté par l'Assemblée nationale ; http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2019C28F.PDF

Le guide du RGCQ sur la loi 16; 

https://fr.rgcq.org/images/visus%20articles/Guides/bilingue/loi16-bilingue.pdf

La page d'information du ministère des Affaires municipales et du Logement; https://www.mamh.gouv.qc.ca/habitation/copropriete-divise/

Si vous avez des questions concernant l'étude de fonds de prévoyance ou désirez obtenir une soumission de la part de notre équipe d’expert en la matière, nous vous invitons à contacter notre responsable du service client M. Simon Primeau au 438 333 8668 ou sur notre site internet : https://www.moninspectionimmobiliere.com/